Témoignages d'experts

Entretien à Christian Dubois, Directeur Général Cushman & Wakefield France.

Christian Dubois, Directeur Général de la société phare en conseil et expertise d’immobilier commercial, Cushman & Wakefield en France, répond au sujet des centres commerciaux en France. Comment calculer le succès d’un centre commercial et comment fixer les prix des loyers, entre autres questions, découvrez les réponses à la suite.

Pouvez-vous décrire le phénomène du centre commercial et qu’est ce qu’il y a qui est si attirant pour la consommation ?

Depuis 1938 avec l’inauguration du Garden Plaza Center aux Etats Unis (60.000m2 de commerces sous le même toit) et plus récemment en France en 1969 avec l’ouverture de Parly 2 près de Versailles et de cap 3000 à Nice, les centres commerciaux ont regroupé toutes les consommations, toutes les activités commerçantes et tous les consommateurs sous le même toit dans des lieux accessibles, visibles et conviviaux.

Comment vous calculez le succès d’un centre commercial ?

La mesure du succès d’un centre commercial est fonction de sa fréquentation et du Chiffre d’Affaire moyen qui y est réalisé, rapporté pour les enseignes, à son cout locatif et pour les propriétaires, à sa valorisation.

Est-ce que vous comptez seulement le trafic piéton qui entre dans le centre ou aussi comment celui-ci se comporte à l’intérieur du centre ?

La mesure des flux est une donnée qui s’obtient par des systèmes de comptage historiquement simples situés aux entrées des centres. Avec l’avènement récent des applications découlant de la géolocalisation, de nombreux propriétaires et enseignes étudient la mise en place de mesures comportementales plus précises au travers d’outils de marketing digital en cours de déploiement.

Comment est repartie la surface destinée à usage commercial et celle destinée à usage de loisirs ?

Pour répondre à cette question , il faut d’abord déterminer ce qu’est une activité de loisir . Le secteur étudié regroupe généralement les activités de Culture (librairies, disques, activités artistiques et éducationnelles) – de Détente ( essentiellement enseignes de sport, parfois jouets) et de Loisirs (cinémas, bowling, jeux indoors) auxquelles viennent s’adjoindre la Restauration. Cumulés, ces activités représentent potentiellement 35-40% des surfaces des centres commerciaux.

Connaissez-vous le CCP, Coût par Client Potentiel ? (CCP : est le résultat de la combinaison du nombre de personnes ou de clients potentiels qui passent tous les mois par devant un emplacement commercial avec le coût du loyer du local commercial).

Non, Au sein d’un même centre commercial, chaque cellule a un cout locatif différent, fonction de son emplacement, de sa surface et de son activité. En immobilier de commerce, la mesure pertinente est le taux d’effort, calculé sur la base du loyer augmenté des charges rapporté au Chiffre d’affaire. Les taux acceptables varient en fonction de l’activité entre 3% et 12%avec une moyenne à 8-9% pour le Prêt-à-Porter.

Est-ce que vous pensez que cette donnée peut permettre de fixer les prix des loyers commerciaux ?

C’est une donnée tout à fait pertinente, de plus en plus indispensable, mais insuffisante pour fixer la valeur locative d’un emplacement.

Selon votre expertise, quel est votre opinion sur l’avenir des centres commerciaux ?

Propriétaires et enseignes sont associées au succès des centres commerciaux. Tous rénovent, réinventent, animent et s’adaptent à la concurrence de l’e-commerce pour créer des expériences sensorielles, des espaces de contacts humains modernes, lumineux et attractifs en adéquation avec les attentes des consommateurs de leur zone de chalandise. La vacance commerciale moyenne est d’ailleurs plus faible que dans certaines rues commerçantes. Dans un monde accéléré, les centres commerciaux à succès seront des lieux qui susciteront l’envie de faire une pause, de joindre l’agréable à l’utile.

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